Исследователи обнаружили, что наиболее успешный «захват стоимости» — процесс, с помощью которого государственные органы возмещают затраты на инфраструктуру за счет дополнительных налогов или грантов от разработчиков, — является результатом привлечения разработчиков и налоговых органов к участию на самых ранних этапах планирования транспортировки.Исследовательская группа провела тематические исследования различных методов захвата стоимости в четырех городах, где функционируют одни из крупнейших и старейших транспортных систем в стране, с наибольшим дефицитом нефинансируемых потребностей в капитале.Станции скоростного транспорта Чикаго
В прошлом году губернаторская целевая группа обнаружила, что в районе Чикаго требуется 20 миллиардов долларов на улучшение транспорта, многие из которых относятся к системе Чикагского транзитного управления.В городе 153 района финансирования надбавки. Поступления от нового налога на имущество, полученные в результате новой застройки в каждом районе, используются для общественных улучшений в этом районе.Исследователи изучили, как эта форма захвата стоимости была использована для улучшения шести станций: Морган на зеленой и розовой линиях, Медицинский район Иллинойса на голубой линии, 18-я улица на оранжевой линии и Брин Мор, Уилсон и Харрисон на красной линии.
Линия.Процент полученной выгоды от общего бюджета варьировался от двух до 100 процентов. Исследователи пришли к выводу, что разработчики из Чикаго открыты для вариантов захвата стоимости, и существуют возможности для захвата стоимости для конкретных транспортных средств.«Вместо того, чтобы использовать фонды TIF, городу следует искать способы, связанные с конкретным транспортом, чтобы максимально увеличить прибыль», — сказал Джордан Сноу, специалист по планированию транспортных перевозок и ведущий автор отчета. «Более четкое выделение укажет девелоперам и сообществу, насколько важна транзитная станция для развития района».
Нью-Йорк, Хадсон-ЯрдсРеконструкция 45-квартального Hudson Yards на западной стороне центральной части Манхэттена побудила город расширить метро номер 7 до этого района.
Стоимость проекта оценивалась в 2,3 миллиарда долларов.Были созданы две организации по планированию: одна для контроля над финансированием и финансированием, другая для разработки плана развития города. Резонирование позволило застройщикам возводить здания с более высокой плотностью застройки с премией. Полученные в результате средства, плюс финансирование в виде налоговых приращений, будут поддерживать долговое финансирование.
Учреждение двух агентств планирования было беспрецедентным способом управления финансированием для получения прибыли, как выяснили исследователи UIC, и что тесное сотрудничество разработчиков с Управлением городского транспорта Нью-Йорка имело решающее значение.«Проект Hudson Yards — почти идеальный случай, — сказал Сноу. «Идеально было бы иметь корпоративные подразделения, ориентированные на конкретные проекты или регионы, укомплектованные всеми заинтересованными сторонами, особенно когда сбор стоимости поддерживает выплаты по долгу».Сан-Франциско, ПаркмерседСпециалисты по планированию стремились добавить новую станцию и расширить услуги на линии Muni M, обслуживающей Государственный университет Сан-Франциско и Паркмерсед, реконструируемый жилой комплекс на 3400 квартир.
С 2006 по 2014 год было проведено более 500 встреч между местными и региональными органами власти, транспортными агентствами Bay Area, общественными и правозащитными группами, а также новыми владельцами Parkmerced.Средства на продолжение учебы и строительство новой станции были получены от общественных групп и университета.По словам исследователей, проект увенчался успехом, потому что транспортные агентства и городской персонал сотрудничали, а также потому, что сотни публичных встреч внушали доверие, когда планировщики обращались к владельцу / застройщику с просьбой о пожертвовании.
«Мы также считаем, что участники плана с давней местной историей и гражданской активностью сыграли решающую роль в успехе проекта», — сказал Сноу.Вашингтон, округ Колумбия, Университет NoMa-GallaudetВ 1999 году Вашингтонская столичная транспортная администрация определила необходимость новой станции красной линии между станцией Юнион и Род-Айленд-авеню.Вскоре после объявления о проекте транспортное агентство привлекло к процессу планирования застройщиков, землевладельцев и другие заинтересованные стороны, побудив их сформировать специальную частную гражданскую группу.
Группа, получившая название «Действие 29», собрала и рассмотрела предложения по развитию и работала с транзитными властями для получения финансирования. Действие 29 согласилось с созданием специального налогового округа, что принесло 25 миллионов долларов, или примерно четверть стоимости станции.
С момента открытия станции в 2004 году частные компании вложили 3 миллиарда долларов в строительство многофункциональных комплексов, создание государственных учреждений и реконструкцию старого жилья.«Это транзитное агентство осознало свою роль владельца земельных активов», — сказал Сноу. «Он нанял сотрудников, знакомых с муниципальным налогообложением и сообществом разработчиков».Из обзора тематических исследований исследователи рекомендовали следующее:—в транспортных агентствах готовятся активные сотрудники, имеющие опыт работы с налоговыми органами и застройщиками. — налоговые органы развивают рабочие отношения со специалистами по капитальному планированию транспортного агентства и группой развития вокзалов. — частные разработчики предлагают обратную связь для транспортных систем и понимают ценность планирования транзита для их общих интересов.«Каждая юрисдикция имеет уникальные округа, географию, различия в финансировании, меняющиеся правительственные ограничения, возможности и проблемы», — сказал Сноу. «Захват стоимости можно творчески использовать для структурирования программы финансирования, отвечающей местным требованиям».
Отчет.